Análisis de la Resolución N° 4723-2022- Sunarp. ¿Hasta qué piso puedo construir sobre mis "aires" y qué debe contener el acta de la Junta de Propietarios?

Resolución N.° 4723-2022-SUNARP-TR

En el ámbito del Derecho Registral e Inmobiliario, los trámites de regularización de edificaciones sujetas al Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común suelen enfrentar observaciones registrales vinculadas a dos temas recurrentes: el alcance del derecho a construir sobre los "aires" y las formalidades exigidas en las actas de la Junta de Propietarios.

La presente resolición emitida por el Tribunal Registral en Lima el 25 de noviembre de 2022, la cual revoca diversas observaciones formuladas por primera instancia y deja reglas prácticas fundamentales para propietarios, verificadores y abogados.

📋 Ficha Técnica

• Resolución: N.° 4723-2022-SUNARP-TR (Segunda Sala del Tribunal Registral).
• Fecha: 25 de noviembre de 2022.
• Registro: Registro de Predios de Lima.
• Actos solicitados: Inscripción de la ampliación de fábrica en vía de regularización al amparo de la Ley N.° 27157 (modificada por la Ley N.° 30830), modificación de reglamento interno, modificación de independización y otros actos sobre el predio matriz inscrito en la Partida N.° 11017815.
• Fallo: Revocar por unanimidad las cuatro observaciones del registrador público y disponer la inscripción del título.

🏢 ¿Qué se solicitó inscribir y por qué fue observado?

Los propietarios de una unidad inmobiliaria exclusiva denominada "Sección N.° 5-6, Interior 101-102 - Primer Piso y Aires" (resultante de la acumulación previa de las secciones 5 y 6 de un edificio ubicado en el Cercado de Lima) edificando hasta alcanzar los seis niveles sobre el área de la sección. Con el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios adoptado en asamblea del 17 de febrero de 2022, solicitaron regularizar la ampliación de fábrica (del 1.° al 6.° piso), modificar la independización para crear 6 nuevas secciones y adecuar el reglamento interno.

Sin embargo, el registrador público observó el título planteando cuatro objeciones principales:

1. Límite de los aires y supuesta afectación de bienes comunes: Sostuvo que, según el antecedente registral del año 2004, la Sección 5-6 solo comprendía dos niveles (1er piso y aires en el 2do piso) y que no existía cláusula expresa de reserva de aires a su favor. Por ello, afirmó que construir del 3er al 6to piso afectaba áreas comunes y exigió un acuerdo de desafectación de zonas comunes más una escritura pública de transferencia a favor de los titulares de la sección.
2. Falta de transcripción de la memoria descriptiva: Observó que en el acta de la Junta de Propietarios no se había insertado el texto íntegro de la memoria descriptiva de modificación de independización, exigiendo la reapertura del acta.
3. Falta de transcripción del reglamento interno modificado: Observó que en la misma acta se omitió insertar el texto íntegro de los artículos modificados (artículos 1°, 2° y 5°) del reglamento interno, pidiendo también reapertura de presente acta.
4. Cómputo del plazo de oposición de propietarios inasistentes: Exigió precisar la fecha de notificación notarial a los propietarios que no asistieron a la sesión para verificar que hubieran transcurrido los 20 días útiles de ley sin oposición.

⚖️ Criterios del Tribunal Registral

Al resolver la apelación, el Tribunal Registral desestimó cada uno de los reparos del registrador basándose en los siguientes fundamentos jurídicos:

1. ¿Qué son los "aires" y hasta dónde permiten construir?

• Definición de "aires": A partir de la interpretación de los artículos 954° y 955° del Código Civil, los "aires" constituyen el derecho o facultad reconocida a una persona para sobreelevar una edificación, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes dentro de los límites del perímetro superficial de su predio y respetando los parámetros urbanísticos y edificatorios.
• Equivalencia entre azotea y aires: En la legislación peruana, salvo que el reglamento interno disponga lo contrario, los términos "azotea" y "aires" son conceptos equivalentes, por lo que el titular de dicho nivel tiene la facultad de construir más pisos hasta donde lo permitan los parámetros urbanísticos.
• Aplicación al caso concreto: Al revisar los títulos archivados de independización (2004) y acumulación (2014), el Tribunal verificó que la Sección 5-6 tenía inscrito el dominio sobre el "primer piso y aires", sin que el reglamento interno estableciera restricción alguna al derecho de edificar.
• No se requiere desafectación ni transferencia: Como la construcción del 1er al 6to piso se realizó en proyección vertical sobre el área propia de la Sección 5-6 y sin invadir zonas comunes del edificio, dicha edificación pertenece directamente a los titulares de esa sección. Por ende, no es exigible ningún acuerdo de desafectación de bienes comunes ni escritura pública de transferencia.

2. Simplificación de actas: No es obligatorio transcribir el texto íntegro del Reglamento Interno ni de la Memoria Descriptiva

• Regla de simplificación registral: Conforme al numeral 5.15 de la Directiva N.° 009-2008-SUNARP/SN, cuando los documentos privados de modificación de reglamento interno y de modificación de independización son otorgados y suscritos por el Presidente de la Junta de Propietarios con firmas certificadas notarialmente, basta con presentar la copia certificada del acta donde se adoptó el acuerdo.
• Facultad del Presidente: La normativa busca simplificar la redacción de las actas de asamblea. Por ello, basta con que en el acta consten los requisitos mínimos de ley (lugar, fecha, hora, asistentes con sus porcentajes, agenda, votación y el sentido del acuerdo adoptado), sin necesidad de transcribir literalmente los artículos modificados ni los documentos técnicos de la memoria descriptiva.

3. ¿Cuándo aplica la notificación notarial y la espera de 20 días útiles para propietarios ausentes?

• Alcance del artículo 43° de la Ley N.° 27157: La exigencia de notificar por conducto notarial a los propietarios que no asistieron a la junta y esperar 20 días útiles (acreditables mediante declaración jurada del presidente según el numeral 5.3 de la Directiva N.° 009-2008-SUNARP/SN) está prevista para los casos en que se aprueba la desafectación y transferencia de bienes de propiedad común para convertirlos en unidades exclusivas.
• Inexigibilidad cuando no se transfieren áreas comunes: Dado que en este caso la ampliación y creación de nuevas unidades se efectuó sobre los aires propios de una sección exclusiva y no involucró la desafectación ni venta de bienes comunes como unidades exclusivas, no era exigible acreditar el transcurso de dicho plazo.

💡 Conclusión para nuestra comunidad del sector inmobiliario

Esta resolución del Tribunal Registral nos recuerda dos lecciones claves que debemos recordar para el saneamiento de predios sujetos a propiedad horizontal:

1. Revisión integral del título archivado: Si una unidad inmobiliaria se independizó incluyendo sus "aires" y el reglamento interno no fijó un tope de pisos ni prohibiciones para edificar, su propietario goza del derecho de sobreelevación vertical hasta el límite que permitan los parámetros urbanísticos municipales, sin que el registrador pueda presumir que los niveles superiores son áreas comunes.
2. Actas ágiles y ejecutivas: Al redactar actas de Junta de Propietarios para modificar el reglamento interno o independizaciones, lo esencial es reflejar con precisión la materia acordada y las mayorías de ley, dejando el desarrollo literal de los artículos y cuadros técnicos para los documentos privados que firmará el Presidente de la Junta ante notario.

Con esta resolución, el Tribunal verificó que en los título archivados, la sección exclusiva le corresponde al primer piso y su aires, por lo que sin que existiera restricción alguna sobre el derecho de edificar en el reglamento interno, desafecta los bienes comunes.

Por ello al haberse levantado los seis pisos dentro de la proyección vertical de dicha sección y sin ocupar las zonas comunes, la edificación pertenece directamente a los titulares de dicha unidad exclusiva.

Finalmente, la conclusión de la misma es que no es exigible ningún acuerdo de desafectación de zonas comunes ni por escritura pública de transferencia a favor de los propietarios de dicha sección.

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